Wolność i dźwignia finansowa

Na rynku inwestorów w nieruchomości występuje tendencja do kupowania wielu nieruchomości naraz za kredyty. Wydaje się wtedy, że są milionerami, ale szybko może okazać się, że zbankrutują. Dlaczego? Ponieważ sugerują się radami zawartymi w książkach, w których najczęściej zachęcają do dźwigni finansowej.

 

4 kwiecień 2018, Bartosz Nosiadek

Wątek wolności i dźwigni finansowej.
Obserwuj nas na Facebooku
Obserwuj nas na Google+
Obserwuj nas na Youtube 

Do dzisiejszego tematu zainspirował mnie mój kolega. Głównie chodzi o wątek tak zwanej wolności finansowej i dźwigni finansowej. W branży inwestorów na rynku nieruchomości jest to bardzo popularny wątek: czy skorzystać z kredytu, czy nie skorzystać, zbudować dochód pasywny?

Na rynku inwestorów w nieruchomości zauważyłem taką tendencję, która polega na tym, że teoretycznie to może masz dochód pasywny, teoretycznie to może jesteś milionerem, bo masz kupione siedem, osiem, dziewięć mieszkań, ale praktycznie może się okazać, że szybko staniesz się bankrutem. I to jest trudna i przerażająca rzeczywistość, natomiast dużo ludzi ładuje się w tą pułapkę.

Naczytali się różnych książek, między innymi Roberta Kiyosakiego „Biedny ojciec, bogaty ojciec”.  Niektóre inspiracje pochodzące z tej książki przydały mi się, chociażby taka, że fajnie prowadzić swój biznes zamiast pracować na etacie. Dla mnie to akurat było coś fajnego. Za najbardziej szkodliwą zachętę uznałem zachętę do intensywnej dźwigni finansowej, czyli korzystania z pieniędzy innych ludzi, z pieniędzy banku, kupowania mieszkań w kredycie.

To jest generalny przekaz wielu książek, które zachęcają do inwestowania w nieruchomości na kredyt, i ogóle inwestowania na kredyt i budowania swojego biznesu na kredyt.

Otóż ja postanowiłem zrobić tak, jak tam było napisane i przyniosło to opłakane skutki.

Jeśli chcesz mieć poczucie wolności, swobody finansowej to zadłużenie chyba temu nie sprzyja. Dla mnie każdy dług wpędza człowieka w relację niewoli. Czyli najpierw się cieszysz, że ci kredyt przyznali, a potem się trzydzieści lat martwisz, czy będziesz miał na spłatę.

I od tych emocjonalnych lęków związanych z tym, czy będę miał na ratę, czy nie pojawiają się również takie również praktyczne. Dzisiaj bardzo dużo inwestorów rzuca się na kupowanie na kredyt z tego powodu, że stopy procentowe są bardzo niskie.

Oprocentowanie kredytu w złotówce jest na niskim poziomie, bo jest to trzy i pół procenta do czterech procent i taki inwestor myśli, że kupi kilka tych mieszkań i nie będzie już musiał chodzić do pracy.

Częsty błąd początkujących inwestorów

Niektórzy rzucają się z motyką na słońce, przy czwartym, piątym mieszkaniu kończy im się zdolność kredytowa i mają jakąś nadwyżkę tego czynszu nad ratą kredytu, ale do czasu. Do jakiego czasu? Aż w jakimś mieszkaniu strzeli piec, trzeba będzie zapłacić dziesięć tysięcy za wymianę. A w innym mieszkaniu trzeba będzie łazienkę zrobić na nowo i ta teoretyczna nadwyżka zamienia się w grubą stratę.

Znam osoby, które są przekonane, że ta strategia zaprowadzi ich do wolności finansowej i zadłużają się na któreś mieszkanie z kolei. To nie jest ta strategia, która człowiekowi pozwoli poczuć swobodę finansową.

Ja próbowałem zrobić dokładnie tak jak Robert Kiyosaki napisał w książce i mi się to nie sprawdziło i z wielkim zadowoleniem wycofałem się z tego. Nadal mam długi inwestycyjne i bardzo bym się chciał ich pozbyć.

Ten dzień, w którym saldo kredytu będzie wynosiło zero, to będzie dzień, w którym będę mógł odetchnąć finansowo. A to, że masz z tego dzisiaj jakiś przychód, na przykład z czynszu, nie wiesz, czy na pewno go dostaniesz.

Może najemca nie przyjść, może nie zapłacić, a ratę do banku musisz zapłacić.

Jest to mniejszy problem niż ten, który może pojawić się w sytuacji, w której drastycznie podniosą się stopy procentowe, a moim zdaniem tak się może stać. Bo jeśli są teraz rekordowo niskie, to dlaczego by nie miało być tak, że wkrótce mogą być na poziomie ośmiu procent? Myślę, że zdecydowanie lepszą drogą jest droga drobnych kroków, ale wymaga ona cierpliwości.

Opowiem wam jeszcze takie moje przemyślenie. Idziecie na przykład na siłownię i chcecie szybko zbudować wymarzoną sylwetkę. Jest jakiś efekt, który chcielibyście osiągnąć i tak normalnie na ten efekt należałoby popracować z pięć lat, może cztery. Zaczynacie ćwiczyć i patrząc na wszystkich dookoła myślicie, że chcielibyście osiągnąć takie rezultaty szybciej.

I przychodzi taki kolega z siłowni, który mówi, że przy pomocy odżywek da się to zrobić. Oczywiście zaczynając od odżywek, a kończąc na sterydach. Nie mówię, że wszyscy muszą tak skończyć, ale to jest ta droga wpadania w pułapkę.

Budowanie zdrowego biznesu

Moim zdaniem droga do budowania zdrowego biznesu to jest droga cierpliwości, krok po kroku, kamyk po kamyku. Zainwestuj trochę w siebie, podnieś swoje kwalifikacje, zacznij nieco więcej zarabiać, może zmień pracę, kontroluj swój przepływ finansowy, zbuduj oszczędności. Jak cię będzie stać na pierwszy garaż to kup go i sprzedaj, potem kup mieszkanie i sprzedaj.

Jak takim trybem po sześciu, siedmiu latach będziesz mieć trzy mieszkania na wynajem i nie będziesz mieć kredytu, z tych trzech mieszkań będziesz mieć dwa tysiące czterysta złotych raty to wtedy możesz powiedzieć, że jest to krok w stronę swobody finansowej. Da się to wszystko zrobić, ale ta droga wymaga cierpliwości – cnota inwestora, która jest cnotą numer jeden, a często nam jej brakuje.

W biznesie nie ma darmowych obiadków

Więc chciałem was przestrzec przed takim szybkim pompowaniem swojego biznesu i inwestycji kredytami, ponieważ nie różni się to kompletnie niczym od szybkiego pompowania swojego ciała sterydami. Będziesz mieć ten efekt, ale coś się popsuje, nerki, wątroba, coś będzie nie tak.

A z kredytami będziesz mieć ten efekt, będziesz mieć mieszkania, będziesz mieć czynsze, ale rachunek przyjdzie pocztą. Nie ma darmowych obiadków w biznesie, także po prostu jeśli wejdziesz w relacje z bankiem, weźmiesz od nich dużo pieniędzy to nie myśl, że zapomną.

A odchodząc od tych takich czysto emocjonalnych argumentów myślę, że dziś dla inwestorów, którzy idą tym trybem największym dużym zagrożeniem jest szybka zmiana stóp procentowych. To nie jest rynek amerykański, gdzie się umawiasz z bankiem: płacę pięć procent i to jest stałe pięć procent. U nas się umawiasz na marżę plus WIBOR –  co trzy miesiące się zmienia stawka w banku. Jeśli WIBOR skoczy jeden sześć, a trzy sześć, pięć sześć.

Może tak się stać, kto gwarantuje, że tak nie będzie? To nagle drastyczna może być różnica w racie.

Do czego Was zachęcam?

Zachęcam do używania zdrowego rozsądku w zadłużaniu się albo najlepiej do nie zadłużania się, jeśli to jest możliwe. A jeśli to jest konieczne z jakiegoś powodu albo uzasadnione to myślę, że takie współczynniki bezpieczeństwa są bardzo przydatne żeby nie przeholować.

 

Podziel się ze znajomymi:

Bartosz Nosiadek
Bartosz Nosiadek

Deweloper z pasją edukacyjną. Zajmuje się budowaniem nieruchomości i pośrednictwem w ich obrocie. 13 lat temu zaczynał pracę jako akwizytor, a dzisiaj grupa firm, którą kieruje, sprzedaje między 60 a 120 nieruchomości rocznie.